Bộ Lọc Để Khơi Thông Dòng Vốn

Thị trường chứng khoán và bất động sản của Việt Nam đang trải qua một giai đoạn khó khăn và căng thẳng vì dòng vốn bị tắc nghẽn. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài thì hệ lụy sẽ là rất lớn cho nên phải khẩn trương tìm các giải pháp khơi thông. Nhưng khơi thông như thế nào? Có nên hỗ trợ ngành bất động sản bằng mọi giá?

Như diều gặp gió và khó khăn tạm thời

Chỉ số giá cổ phiếu của ngành quản lý và phát triển bất động sản (BĐS) từ tháng 5/2020 đến tháng 1/2022 đã tăng 150%. Giá cổ phiếu tăng nóng cùng với giá bất động sản tăng đã tạo nên các khoản lợi nhuận rất lớn cho nhiều doanh nghiệp và cổ đông trong năm 2021. Có những doanh nghiệp công bố lợi nhuận ròng của năm 2021 cả ngàn tỷ đồng, cá biệt có doanh nghiệp lên gần 40 ngàn tỷ đồng. Không những vậy, trước đó trong năm 2020 các doanh nghiệp này cũng đã đạt được mức lợi nhuận ròng mà rất nhiều doanh nghiệp sản xuất kinh doanh mơ ước.

Doanh nghiệp BĐS có vốn hóa trên 10.000 tỷ đồng, quý 3/2022

Mã	Vốn hóa	Tỷ lệ nợ (Q)	PB (TTM)	PE (TTM)	Lãi ròng (TTM)	Lãi ròng (Q)
VIC	209.766	75	2	253	829	947
VHM	191.592	59	2	7	31.633	14.494
NVL	75.946	83	4	58	2.842	197
BCM	75.038	62	5	50	1.861	203
VRE	57.603	18	2	31	2.066	793
SSH	26.288	73	6	123	248	72
PDR	16.388	60	2	13	2.166	718
KDH	14.552	46	2	13	1.398	352
VPI	13.770	67	4	22	607	82
THD	13.755	31	3	20	775	37
KBC	11.476	44	1	8	2.246	1.919

Nguồn: Wichart, đơn vị tính của vốn hóa và lãi ròng là tỷ đồng

Nhưng từ tháng 1/2022 đến nay, chỉ số giá cổ phiếu của ngành BĐS đã giảm gần 50%. Việc thắt chặt chính sách tín dụng cũng đã làm nhu cầu mua nhà bị chững lại. Bên cạnh đó, gần đây một số cổ phiếu giảm sàn nhiều ngày liên tiếp và xuất hiện những quan ngại về tình hình sức khỏe tài chính của những doanh nghiệp có phát hành nhiều lô trái phiếu riêng lẻ.

Trong năm 2021, các doanh nghiệp BĐS đã phát hành khoảng 285 ngàn tỷ đồng trái phiếu, tăng 64% so với năm 2020.  Mặc dù đã mua lại trước hạn hơn 142 ngàn tỷ đồng, lượng trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2023 theo ước tính của một công ty chứng khoán vẫn còn ở khoảng 130 ngàn tỷ đồng.

Tuy vậy theo báo cáo kết quả kinh doanh quý 3/2022 thì phần lớn các doanh nghiệp có vốn hóa lớn trên 10 ngàn tỷ đồng đều có lãi ròng dương. Điều này cho thấy áp lực lớn của ngành BĐS không phải ở hiệu quả kinh doanh mà là ở áp lực vay nợ và xoay vòng dòng vốn.

Khơi thông và bộ lọc

Tốc độ tăng tổng tín dụng trong nền kinh tế YoY đã bắt đầu chậm lại từ tháng 4/2022 và có thể tiếp tục kéo dài đến cuối năm nhằm đảm bảo không vượt nhiều mục tiêu 14% vì các tháng trước đó đều đã ở mức 16-17%. Cùng với đó là vụ việc THM và VTP đã khiến cho kênh trái phiếu doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề: nhiều doanh nghiệp phải mua lại trái phiếu trước hạn và không thể phát hành thêm trái phiếu mới. Dòng vốn đột ngột bị tắc nghẽn từ cả hai công cụ nợ quan trọng trên thị trường đã khiến cho nhiều doanh nghiệp trong các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác cũng bị liên lụy, tâm lý bất an đã khiến thị trường chứng khoán Việt Nam có mức sụt giảm mạnh nhất thế giới kể từ tháng 5/2022.

Dòng vốn bị tắc nghẽn nếu kéo dài thêm thì sẽ dẫn đến đến những hệ lụy lớn khi doanh nghiệp không xoay vòng vốn được, rủi ro phá sản và hiệu ứng domimo. Tuy vậy, cần thấy rằng áp lực trái phiếu doanh nghiệp phần lớn là ở các doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết và với nhiều doanh nghiệp niêm yết, lượng trái phiếu lưu hành không là áp lực lớn so với lợi nhuận.

Để khơi thông dòng vốn trong thị trường bất động sản hiện nay và tránh cào bằng, một số chính sách có thể cân nhắc như sau.

Thứ nhất, hỗ trợ những người mua nhà lần đầu tiên qua chính sách thuế hoặc một khoản trợ cấp. Điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu và dòng tiền thanh toán sẽ giúp cải thiện thanh khoản của các doanh nghiệp BĐS.

Thứ hai, giá nhà đất ở một số khu vực tăng cao trong thời gian qua, mức độ dao động 20-25%/năm đã mang lại một khoản lợi nhuận đáng kể cho các doanh nghiệp BĐS. Nếu vì thiếu thanh khoản thì doanh nghiệp buộc phải giảm giá bán, giảm biên lợi nhuận theo đúng quy luật thị trường, không cần có chính sách hỗ trợ cho những doanh nghiệp có tỷ suất sinh lợi cao hơn trung bình của toàn ngành.

Thứ ba, đối với những doanh nghiệp không có khả năng thanh toán trái phiếu thì khuyến khích các công ty quản lý tài sản tái cấu trúc dự án, có thể thỏa thuận hoán đổi tài sản là bất động sản với các trái chủ. Trong trường hợp không đạt được đồng thuận thì công ty quản lý tài sản có thể khai thác hay chuyển sang hình thức quỹ đầu tư ủy thác (REIT)

Thứ tư, đối với các chủ đầu tư đang thực hiện dự án mà không được tái tục khoản vay thì có thể được tạo điều kiện để gia hạn nợ, những dự án có tỷ lệ hoàn thành càng cao thì càng được ưu tiên vì khả năng nhận được thanh toán từ khách hàng là cao hơn.

Như vậy, việc khơi thông dòng vốn cho ngành bất động sản trong bối cảnh room tín dụng không còn và trái phiếu không có sức hấp dẫn là ở chỗ hỗ trợ những người mua nhà lần đầu tiên cho nhu cầu ở thực sự, những chủ đầu tư vì sử dụng đòn bẩy không hợp lý thì phải tự chịu với việc bán tài sản ở giá chiết khấu, điều này cũng góp một phần tích cực vào việc hạ nhiệt của của giá bất động sản phần nào.

Và quan trọng hơn hết là chính sách hỗ trợ không nên cào bằng và hỗ trợ bằng mọi giá, những doanh nghiệp yếu kém và lợi dụng sự lỏng lẻo của chính sách thời gian qua cần được đào thải khỏi thị trường. Còn những doanh nghiệp được thị trường tín nhiệm thì cần được hỗ trợ trong giai đoạn khó khăn tạm thời này.