Bài học gì từ Evergrande ?

Giới truyền thông và tài chính toàn cầu tuần vừa qua đã bị cái tên Evergrande thu hút một cách mạnh mẽ. Rất nhiều câu hỏi đặt ra xung quanh khả năng vỡ nợ của một tập đoàn bất động sản có rất nhiều ảnh hưởng ở Trung Quốc: liệu Bắc Kinh có can thiệp ? đây có như trường hợp Lehman Brothers và cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 ? Với nhiều nét tương đồng về thể chế và thị trường bất động sản, Việt Nam sẽ rút kinh nghiệm gì từ bài học tình huống (case study) có thể nói là kinh điển này?

Hành trình trở thành một đế chế

Evergrande, trước đây là Hengda Group, được thành lập từ năm 1996 ở thành phố Quảng Châu, tỉnh Quảng Đông của Trung Quốc với ngành nghề kinh doanh chính là phát triển các dự án bất động sản, chủ yếu là căn hộ chung cư với nguồn tài chính chủ yếu từ đi vay. Mô hình kinh doanh của Evergrande là mua đất từ chính quyền các thành phố, sau đó xây chung cư và bán trả góp theo tiến độ.

Việc phân cấp về nguồn thu và ngân sách giữa chính quyền trung ương và địa phương ở Trung Quốc là cơ hội rất lớn cho những tập đoàn bất động sản như Evergrande vì chính quyền địa phương rất cần nguồn thu, và những mối quan hệ tư bản thân hữu với quan chức các cấp chắc hẳn mang lại nhiều thuận lợi cho những doanh nghiệp dạng này. Cụ thể đó là giá đất mua từ chính quyền địa phương sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường hay các điều khoản thanh toán có lợi cho doanh nghiệp như thanh toán chậm, thanh toán nhiều đợt.

Để thanh toán cho các nhà cung cấp, nhà thầu, Evergrande thường sử dụng nhiều các công cụ nợ ngắn hạn và đặc biệt là phát hành trái phiếu, ban đầu là thị trường nội địa, khi lớn mạnh là vươn ra thị trường quốc tế.

Từ năm 2000 kinh tế Trung Quốc tăng trưởng choáng ngợp. Giai đoạn 2000-2007 tăng từ 8,49%/năm lên 14,23%/năm, năm sau lại cao hơn năm trước. Kinh tế phát triển, thu nhập của người dân tăng nhưng lại không theo kịp tốc độ tăng của giá nhà ở các thành phố. Và đây là cơ hội của các công ty tập đoàn bất động sản như Evergrande hốt bạc.

Theo thông tin từ website của Evergrande, tập đoàn sở hữu hơn 1300 dự án ở hơn 280 thành phố tại Trung Quốc, và tính đến cuối tháng 06/2021, tập đoàn này còn 1,4 triệu căn hộ đang xây dựng dở dang ở 778 dự án, trải dài khắp 223 thành phố. Có thông tin cho biết hiện nay quỹ đất của tập đoàn này là 214 triệu m2 với giá gốc khoảng 70,8 tỷ USD và 2/3 trong số này đang ở các thành phố loại 1 và loại 2. Tài sản ước tính của Evergrande vào cuối tháng 6/2021 lên đến 368 tỷ USD.

Sự ảnh hưởng to lớn của Evergrande còn thể hiện qua việc tập đoàn này có khoảng 200 ngàn nhân viên và các dự án tạo ra khoảng 3,8 triệu việc làm mỗi năm. Không chỉ phát triển trong mảng bất sản, Evergrande còn lấn sân qua cả mảng truyền thông (HengTeng Networks), công viên giải trí (Evergrande Fairlyland), công ty thực phẩm (Evergrande Spring), gần đây là xe điện (Evergrande New Energy Auto), một câu lạc bộ bóng đá là Guangzhou F.C. đã từng đình đám một thời gian. Tập đoàn này còn có hơn 200 công ty thành viên ở nước ngoài và gần 2000 chi nhánh ở khắp nơi ở Trung Quốc.

Vì sao bị ngã ngựa ?

Cổ phiếu của tập đoàn Evergrande (3333.HK) niêm yết từ năm 2005 và bùng nổ từ cuối 2009 khi tăng giá gần 3 lần. Sau đó là hiện tượng vào năm 2017 khi chỉ trong vòng 1 năm, cổ phiếu này tăng giá gấp 5 lần, đạt đỉnh với giá 31,35 HKD. Ông chủ của tập đoàn là Hui Ka Yan đã có lúc trở thành người giàu nhất Trung Quốc.

Nhưng vận may không kéo dài với tỷ phú Hui và tập đoàn Evergrande. Sự bùng nổ của thị trường bất động sản Trung Quốc khiến cho giá căn hộ ở các thành phố tăng chóng mặt, rất nhiều người lao động ngày càng không còn cơ hội để mua và thị trường có nhiều yếu tố đầu cơ. Nhận thấy đây có thể tạo ra sự không hài lòng ở một bộ phận lớn người dân, chính phủ Trung Quốc gần đây đã thực hiện chính sách “thịnh vượng chung” nhằm rút ngắn khoảng cách giàu nghèo. Và một trong các giải pháp là làm hạ nhiệt thị trường bất động sản. Cụ thể, ở một số thành phố đã có chính sách quy định mức trần tỷ lệ tăng giá cho thuê, khiến cho nhu cầu đầu cơ cũng giảm xuống. Bên cạnh đó là chính sách kiểm soát việc sử dụng đòn bẩy nợ của các doanh nghiệp bất động sản

Nhu cầu mua nhà giảm lại, kèm với Covid-19 bùng phát từ đầu năm 2020 đã khiến cho dòng tiền của Evergande bị mất cân đối ngày càng nghiêm trọng. Doanh thu giảm, rồi bị vướng vào việc kiểm soát tỷ lệ nợ vay từ đó Evergrande không thể vay mới nên các khoản lợi tức trái phiếu định kỳ (coupon) trở thành gánh nặng, cho đến lúc Evergrande phải thừa nhận không còn khả năng thanh toán đúng hạn.

Lúc này, mọi chú ý dồn về Evergrande vì nhiều lo ngại cho rằng Evergrande là một công ty đại chúng, có nhiều ảnh hưởng ở Trung Quốc và nếu bị phá sản thì hệ lụy như thế nào đối với kinh tế Trung Quốc và kinh tế thế giới ?

Nhưng nhiều nhà phân tích và chuyên gia cho rằng khả năng phá sản là không thể xảy ra vì Trung Quốc không muốn một sự xáo trộn lớn trước thềm Đại hội Đảng vào năm tới. Hơn nữa Evergrande là một doanh nghiệp tư nhân và quy mô so với nền kinh tế Trung Quốc cũng không đáng là bao. Việc tái cấu trúc lại Evergrande cũng hoàn toàn phù hợp với định hướng của lãnh đạo Trung Quốc.

Chính vì vậy, có nhận định cho rằng vấn đề thanh khoản của Evergrande sẽ được thu xếp, ưu tiên cho cho các chủ nợ là ngân hàng, rồi mới đến khách hàng, nhà đầu tư, và cuối cùng là các bên cung cấp của Evergrande. Nhiều khả năng các dự án dang dở của Evergrande sẽ được chuyển nhượng cho các công ty bất động sản của chính phủ, và sẽ phân chia theo khu vực như phân cấp ở địa phương ở nhiều vấn đề khác.

Kinh nghiệm nào cho Việt Nam ?

Việt nam nói chung và thị trường bất động sản Việt nam nói riêng có khá nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc. Mặc dù giá căn hộ ở Việt Nam chưa đến mức nóng như nhiều thành phố lớn của Trung Quốc nhưng xu hướng sẽ theo con đường cũ nếu không có những chính sách phù hợp. Thời gian qua nhiều doanh nghiệp bất động sản đã huy động khá nhiều qua trái phiếu để phát triển các dự án và đây là một vấn đề mà về mặt chính sách vĩ mô cần hết sức để ý.

Để hạn chế sức nóng của thị trường bất động sản, hiệu quả nhất vẫn là chính sách thuế để hạn chế việc đầu cơ. Cụ thể là thuế tài sản trên căn nhà, căn hộ thứ hai trở lên (không dùng để ở chính) , và thuế chuyển nhượng bất động sản (chênh lệch giá mua bán). Chẳng hạn nếu mua bán dưới 1 năm thì thuế suất rất cao, dưới 5 năm thì thấp hơn và trên 10 năm thì là thuế suất như bình thường.

Đối với các tập đoàn bất động sản lớn, kiểm soát việc dùng đòn bẩy tài chính cũng như yêu cầu cần được chặt chẽ hơn, theo quy mô và mức độ rủi ro kinh doanh của doanh nghiệp. Việc kiểm soát này hoàn toàn có thể tham khảo từ mô hình quản lý giám sát lĩnh vực tài chính ngân hàng.

Người đi sau luôn có lợi thế là quan sát được và có thể học hỏi kinh nghiệm, cả tốt cả xấu từ người đi trước. Trường hợp Evergrande thực sự là một bài học tình huống hay không chỉ cho các cấp hoạch định chính sách mà còn cho bản thân các tập đoàn kinh doanh bất động sản. Với chính phủ đó là cách quản lý giám sát thị trường, và xử lý khi không may có tình huống xấu xảy ra. Còn đối với doanh nghiệp bất động sản đó là việc quản lý dòng tiền, kiểm soát tính thanh khoản của doanh nghiệp, và có sự đề phòng khi có những bất trắc xảy ra. 

Thị trường bất động sản sẽ luôn phát triển cùng sự phát triển của nền kinh tế, thu nhập của người dân. Nhưng để bền vững thì cần sự chia sẻ lợi ích hài hòa hơn, và sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém theo kiểu tay không bắt giặc.

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Vui Lòng Lịch Sự & Chừng Mực, Cảm Ơn Bạn !